De herontwikkeling van hotel de Amelander Kaap in Hollum laat zien hoe vroegtijdige samenwerking kan leiden tot betere plannen én meer draagvlak. In een zogenoemd schetsatelier brachten de gemeente Ameland, de initiatiefnemers en hûs & hiem het afgelopen jaar alle verschillende belangen en ambities samen. We gingen met elkaar om tafel om gezamenlijk vorm te geven aan ruimtelijke kwaliteit, een passende schaal en afstemming op de kernkwaliteiten van de plek. Dit traject vormt een treffend voorbeeld van hoe hûs en hiem meer kan betekenen dan alleen het toetsen van plannen achteraf.
Al sinds 2020 bestaan er plannen voor vervangende nieuwbouw van het verouderde hotelcomplex. Het geldende bestemmingsplan uit 2012 bood daarvoor ruime mogelijkheden: een grotere bouwmassa en bouwhoogtes tot vier lagen. Juridisch gezien had de gemeente weinig instrumenten om ongewenste schaalvergroting tegen te houden. Tegelijkertijd bestond er breed de wens om de impact op de omgeving te beperken en beter aan te sluiten bij het karakter van het dorp en het eiland.
Toen aanpassing van het bestemmingsplan door mogelijke planschade onhaalbaar bleek, is gezocht naar een andere route. Na afkeuring van een nieuw plan door de centrale adviesscommissie in 2025, is gekozen voor een schetsatelier: een ontwerpend gesprek aan de voorkant van het proces. Niet vanuit juridische dwang, maar vanuit de beoogde kwaliteit, dialoog en wederzijds begrip.
Van toetsen naar meedenken
Het schetsatelier sluit goed aan bij de uitgangspunten van de Omgevingswet, waarin samenwerking, integraliteit en vroegtijdige afstemming centraal staan. Voor hûs en hiem is dit geheel in lijn met de verschuiving van uitsluitend beoordelen en toetsen naar actief meedenken in een vroeg stadium. Door kennis van architectuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit in te brengen aan de voorkant, ontstaat ruimte voor betere afwegingen en creatievere oplossingen.
In het geval van de Amelander Kaap leidde dit tot concrete kwaliteitswinst. Binnen de bestaande planologische rechten is gezocht naar een plan met minder massaliteit en een zorgvuldiger inpassing. Een belangrijk resultaat is dat de noordelijk gelegen appartementengebouwen zijn teruggebracht van vier naar drie bouwlagen. Deze keuze vermindert de impact op de omliggende bebouwing en het landschap, en versterkt de samenhang met de omgeving.
Beeldkwaliteitsplan als kwaliteitsinstrument
De uitkomsten van het schetsatelier zijn vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan. Dit instrument stuurt niet op aantallen of meters, maar op uitstraling, maat, schaal en samenhang. Het beeldkwaliteitsplan vertaalt de bereikte consensus naar duidelijke en toepasbare kwaliteitscriteria, die richtinggevend zijn voor verdere uitwerking en toetsing.
De gemeenteraad behandelt het beeldkwaliteitsplan in februari. Als dit beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld, zal het vervolgens dienen als het beoordelingskader wanneer de initiatiefnemer een omgevingsvergunning aanvraagt.
Inspireren en ondersteunen
Dit traject laat zien hoeveel waarde het toevoegt om de adviesrol van hûs en hiem niet enkel pas aan het einde van het ontwerpproces te betrekken. Initiatiefnemers worden niet alleen beoordeeld, maar ook geïnspireerd en ondersteund bij het maken van plannen die bijdragen aan goede omgevingskwaliteit.